Immobilienbewertung

Lastenfreiheit als Wertsteigerung

Lastenfreiheit als Wertsteigerung

Je freier ein Käufer über die Immobilie verfügen kann, desto mehr ist sie  wert. Alle Rechte, die diese Selbstbestimmung nach dem Kauf beschränken, beeinflussen  auch den Kaufpreis. Ein typisches Beispiel ist neben dem Wohn- und Nießbrauchrecht das Wegerecht.

Viele Wege führen zur Immobilie, auch der Weg über das benachbarte Grundstück. Nur hat der Eigentümer, der über das fremde Grundstück muss, Geld an den Nachbarn für die Überquerung zu zahlen. Dafür verringert sich der Immobilienwert beider Grundstücke. Das  wird in mehreren Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuches rechtlich geregelt und kann im Grundbuch unter der Abteilung II als Grunddienstbarkeit eingetragen werden.

 

Wann und wie greift das Wegerecht?

 

Das Wegerecht trifft meist geteilte Grundstücke. Es kann zu Fuß (Gehrecht) oder mit Hilfe des  Autos und anderer Kraftfahrzeuge (Fahr- oder Überfahrtsrecht) wahrgenommen werden. Gibt es zum eigenen Anwesen nur den Weg über das Nachbargrundstück, weil keine Anbindung an eine öffentliche Straße vorhanden ist, greift das Wegerecht. Dem Besitzer des Nachbargrundstücks steht dafür eine jährliche Nutzungsentschädigung zu. Die Höhe der anfallenden Kosten hängt davon ab, wie sehr das Wegerecht den Nachbarn beeinträchtigt.

 

Daher handelt es sich bei der Ermittlung der Entschädigung immer um individuelle Einzelfallbetrachtungen. Hierbei ist die Wertminderung durch das Wegerecht von Bedeutung. Wie viel die Grundstücke an Wert verlieren, kann nur von einem lokalen, sachverständigen Immobilienexperten ermittelt werden.

 

Beispielrechnung: Wie wirkt sich der Wertverlust auf den Verkauf aus?

 

Grundstück A hat die Anbindung zur Straße und ist 500 Quadratmeter groß. Die andere Hälfte des Grundstücks B, die dahinter liegt, hat ebenfalls eine Fläche von 500 Quadratmetern. Der zu überquerende Weg liegt bei 70 Quadratmetern. Grundstück A soll nun verkauft werden.

 

Ein lokaler Makler ermittelt den Wert des Grundstücks: 270.000 Euro. Für die Höhe der Wertminderung kommt der Immobilienprofi auf eine Summe von 40.500 Euro (eingetragenes Wegerecht). Jetzt wird allerdings noch die bisher erhaltene Nutzungsentschädigung berücksichtigt, die der Eigentümer von Grundstück B an den Eigentümer von Grundstück A zahlen musste. Der Immobilienwert verringert sich daher nur noch um 22.500 Euro (40.500 – 18.000). Der Grundstückwert liegt mit Wegerecht jetzt bei 247.500 Euro.

Um genau zu wissen, wie hoch die Wertminderung und die Nutzungsentschädigung ausfallen, müssen sich die Eigentümer an einen Immobilienprofi wenden. Der kann die betroffenen Besitzer auch bis zur notariellen Eintragung begleiten oder genauer über das Wegerecht mit informieren.

 

Es besteht Unsicherheit, ob Beschränkungen und Lasten auf Ihrer Immobilie liegen und ob diese den Wert beeinflussen? Dann fragen Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Posted by in Property Passion
Lohnt sich der Teilverkauf zur Verrentung?

Lohnt sich der Teilverkauf zur Verrentung?

Ältere Eigentümer können neben dem vollständigen Immobilienverkauf mit Wohnrecht und regelmäßigen zusätzlichen Rentenzahlungen auch nur einen Teil ihrer Immobilie verkaufen. Dabei erhalten sie sofort eine größere Summe Geld und sind immer noch Immobilienbesitzer. Verkauft wird dabei an Unternehmen, die auf diese Art des Teilverkaufs spezialisiert sind.

Das Konzept ist in Deutschland noch nicht allzu weit verbreitet, sodass es nicht viele Anbieter auf dem Markt gibt, mit denen ein Teilverkauf eingegangen werden kann. Wer sich dafür entscheidet, verkauft in der Regel Immobilien, die nicht über mehrere abgeschlossene Wohneinheiten verfügen, an einen Teilverkaufsanbieter, der dann Miteigentümer wird. Daher spielt das Wohnungseigentumsgesetz bei dieser Art des Teilverkaufs keine Rolle und unterscheidet sich folglich auch davon.

Für den Teilverkauf zur Verrentung veräußert der Eigentümer zwischen 10 und maximal 50 Prozent der Immobilie an den Käufer. Jeder Anbieter hat andere Konditionen. Vor allem in Bezug auf anfallende Entgelte oder die Wertsicherungsklausel. Ein lokaler Makler kann Eigentümer zu den Teilverkaufsanbietern beraten, auf Wunsch Konditionen vergleichen, prüfen, ob sich ein Teilverkauf im individuellen Fall lohnt und Alternativen aufzeigen.

Ablauf des Teilverkaufs

Der Eigentümer bestimmt, welchen Hausteil er verkauft. Einigen sich beide Seiten, muss professionell und unabhängig der Immobilienwert ermittelt werden. Ist das passiert, werden unter anderem der Verkauf und alle Kostenfragen per Vertrag geregelt. Damit der andere Teil der Immobilie weiterhin genutzt und bewohnt werden darf, wird ein Nießbrauchrecht im Grundbuch vermerkt. Anschließend erhält der alte Eigentümer den Erlös des Teilverkaufs.

Im Gegenzug bekommt das Unternehmen vom ehemaligen Besitzer eine monatliche Nutzungsgebühr. Der eigene Anteil kann weiterhin vererbt werden. Und auch über das Haus darf immer noch frei entschieden werden. Läuft die vertraglich vereinbarte Laufzeit aus, werden mit dem Teilverkaufsanbieter erneut Konditionen ausgehandelt. Ist keine Einigung möglich, muss die Immobilie komplett verkauft werden. Der Alteigentümer oder die Erben haben die Möglichkeit, den veräußerten Teil wieder zurückzukaufen.

Welche Kosten auf Eigentümer zukommen

Soll die Immobilie später komplett verkauft werden, erhalten Unternehmen finanzielle Sonderbeteiligungen in Form eines Entgelts oder einer Vergütung, die je Anbieter unterschiedliche Namen haben. Auch der Wertverlust der Immobilie kann nicht nur wegen des geringeren Verkaufserlöses zusätzliche finanzielle Einbußen beim Verkauf bedeuten. Unternehmen vereinbaren mitunter einen im Verkaufsfall fälligen vertraglich garantierten Mindestwert, um sich gegen den Wertverlust abzusichern.

Instandhaltung und Sanierung

Ein Teilverkauf kann sich im Hinblick auf (energetische) Sanierungen und Modernisierungen bezahlt machen, wenn das Unternehmen bereit ist, sich an diesen Kosten zu beteiligen. Gerade wenn solche baulichen Maßnahmen finanziell allein nicht zu stemmen sind, bringt der Verkauf nicht nur eine größere Geldsumme im Alter, sondern sorgt auch in diesem Bereich für eine finanzielle Entlastung.

Sind Sie sich unsicher, ob sich ein Teilverkauf lohnt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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