Property Passion

Sep

2022

Notverkauf: was Sie als Eigentümer wissen müssen

Manchmal muss der Verkauf einer Immobilie schnell gehen, etwa wenn eine Insolvenz oder Arbeitslosigkeit droht oder wenn eine Scheidung ins Haus steht. Aber auch, wenn es fix gehen soll, soll eins nicht auf der Strecke bleiben: der Erlös eines marktgerechten Preises. Und auch die Vermeidung einer Zwangsversteigerung sollte ganz oben auf der Agenda stehen.

Denn eine Zwangsversteigerung bedeutet oft, dass man mit finanziellen Einbußen rechnen muss. Zu diesen kann es auch kommen, wenn man in einer Notlage eine Immobilie auf eigene Faust schnell verkaufen will. Steht dann tatsächlich als letzte Konsequenz die Zwangsversteigerung an, klatschen Schnäppchenjäger erfreut in die Hände. Und Sie erhalten weit weniger als gewünscht und erhofft.

Unvermeidbar: eine gute Vorbereitung

Eins sei zunächst gesagt: bei einem Notverkauf sollte ein Profi um Rat gefragt werden. Denn sei es bewusst oder nicht: private Verkäufer einer Immobilie lassen im Verkaufsprozess oft wichtige Schritte aus. Das bedeutet, dass sich das gesamte Prozedere in die Länge zieht und man wertvolle Zeit verliert, die man bei einem Notverkauf nicht hat.

Der erste Schritt ist eine professionelle Wertermittlung. Die hilft zum einen, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen und zum anderen, dass die passende Preisstrategie aufgesetzt werden kann. Auch wichtig: die Unterlagen. Diese sollten auf jeden Fall vollständig sein. Fehlt etwa der Energieausweis, können bis zu 15.000 Euro Bußgeld fällig werden.

Um von vorneherein die richtige Zielgruppe anzusprechen und um unnötige Besichtigungen zu vermeiden, bedarf es zudem eines vollständigen, ansprechenden Exposés. So beantworten Sie zudem gleich die wichtigsten Fragen der Interessenten. Gute Fotos, auf denen man die Raumverhältnisse erkennen kann und verständliche Texte, die alles Wichtige beinhalten, sollten dafür ein Muss sein.

Die Preisverhandlung lieber dem Profi überlassen

Die beste Verhandlungsposition bringt nichts, wenn Sie nicht begründen können, warum der Preis für die Immobilie angemessen ist. Sie müssen die Faktoren kennen, die den Wert beeinflussen. Wie es auf dem Immobilienmarkt Ihrer Region aussieht, sollten Sie sich vorher auch sehr gut angesehen haben.

Diese umfangreichen Recherchen können Sie sich sparen, wenn Sie gleich auf die Hilfe eines Profimaklers setzen. Er weiß den Preis marktgerecht und überzeugend zu begründen und kennt seine Region wie seine Westentasche. Mit seiner Erfahrung und seinem Fachwissen geht er souverän in die Preisverhandlungen. Mit ihm an der Seite wirkt so ein Notverkauf nicht mehr so bedrohlich und schwierig und Sie haben mehr Zeit und Ruhe, sich an Ihre neue Lebenssituation zu gewöhnen und um eine neue Immobilie zu suchen. Und mit ganz viel Glück und im Idealfall hilft er Ihnen auch noch dabei.

Sie befinden sich in einer Notlage und müssen Ihre Immobilie schnell und gewinnbringend verkaufen? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf – wir beraten Sie gern.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Sep

2022

Lohnt sich der Teilverkauf zur Verrentung?

Ältere Eigentümer können neben dem vollständigen Immobilienverkauf mit Wohnrecht und regelmäßigen zusätzlichen Rentenzahlungen auch nur einen Teil ihrer Immobilie verkaufen. Dabei erhalten sie sofort eine größere Summe Geld und sind immer noch Immobilienbesitzer. Verkauft wird dabei an Unternehmen, die auf diese Art des Teilverkaufs spezialisiert sind.

Das Konzept ist in Deutschland noch nicht allzu weit verbreitet, sodass es nicht viele Anbieter auf dem Markt gibt, mit denen ein Teilverkauf eingegangen werden kann. Wer sich dafür entscheidet, verkauft in der Regel Immobilien, die nicht über mehrere abgeschlossene Wohneinheiten verfügen, an einen Teilverkaufsanbieter, der dann Miteigentümer wird. Daher spielt das Wohnungseigentumsgesetz bei dieser Art des Teilverkaufs keine Rolle und unterscheidet sich folglich auch davon.

Für den Teilverkauf zur Verrentung veräußert der Eigentümer zwischen 10 und maximal 50 Prozent der Immobilie an den Käufer. Jeder Anbieter hat andere Konditionen. Vor allem in Bezug auf anfallende Entgelte oder die Wertsicherungsklausel. Ein lokaler Makler kann Eigentümer zu den Teilverkaufsanbietern beraten, auf Wunsch Konditionen vergleichen, prüfen, ob sich ein Teilverkauf im individuellen Fall lohnt und Alternativen aufzeigen.

Ablauf des Teilverkaufs

Der Eigentümer bestimmt, welchen Hausteil er verkauft. Einigen sich beide Seiten, muss professionell und unabhängig der Immobilienwert ermittelt werden. Ist das passiert, werden unter anderem der Verkauf und alle Kostenfragen per Vertrag geregelt. Damit der andere Teil der Immobilie weiterhin genutzt und bewohnt werden darf, wird ein Nießbrauchrecht im Grundbuch vermerkt. Anschließend erhält der alte Eigentümer den Erlös des Teilverkaufs.

Im Gegenzug bekommt das Unternehmen vom ehemaligen Besitzer eine monatliche Nutzungsgebühr. Der eigene Anteil kann weiterhin vererbt werden. Und auch über das Haus darf immer noch frei entschieden werden. Läuft die vertraglich vereinbarte Laufzeit aus, werden mit dem Teilverkaufsanbieter erneut Konditionen ausgehandelt. Ist keine Einigung möglich, muss die Immobilie komplett verkauft werden. Der Alteigentümer oder die Erben haben die Möglichkeit, den veräußerten Teil wieder zurückzukaufen.

Welche Kosten auf Eigentümer zukommen

Soll die Immobilie später komplett verkauft werden, erhalten Unternehmen finanzielle Sonderbeteiligungen in Form eines Entgelts oder einer Vergütung, die je Anbieter unterschiedliche Namen haben. Auch der Wertverlust der Immobilie kann nicht nur wegen des geringeren Verkaufserlöses zusätzliche finanzielle Einbußen beim Verkauf bedeuten. Unternehmen vereinbaren mitunter einen im Verkaufsfall fälligen vertraglich garantierten Mindestwert, um sich gegen den Wertverlust abzusichern.

Instandhaltung und Sanierung

Ein Teilverkauf kann sich im Hinblick auf (energetische) Sanierungen und Modernisierungen bezahlt machen, wenn das Unternehmen bereit ist, sich an diesen Kosten zu beteiligen. Gerade wenn solche baulichen Maßnahmen finanziell allein nicht zu stemmen sind, bringt der Verkauf nicht nur eine größere Geldsumme im Alter, sondern sorgt auch in diesem Bereich für eine finanzielle Entlastung.

Sind Sie sich unsicher, ob sich ein Teilverkauf lohnt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Hinweise

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Aug

2022

Lohnt sich jetzt der Immobilienkauf?

Kurz gesagt: Es kommt darauf an. Der Immobilienkauf ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Zinsentwicklung, Region, Nachfrage. Alles hängt zwar im Prinzip zusammen. Dennoch sind die Entwicklungen in Deutschland nicht überall gleich. Wer also eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich frühzeitig umfassend informieren oder sich von einem lokalen Immobilienprofi beraten lassen.

Seit etwa 13 Jahren stiegen die Preise für Immobilien in vielen Teilen Deutschlands. Nun könnte der Boom zu Ende sein. Laut des aktuellen Immobilienpreisindex‘ des Empirica-Instituts stiegen die Immobilienpreise für bestehende Immobilien im vergangenen Jahr deutlich weniger stark als in den Jahren zuvor. Erste Experten sehen bereits immer mehr Anzeichen dafür, dass die Marktwende begonnen hat. Aber bedeutet das, dass Sie noch mit dem Kauf abwarten sollten, bis die Preise wieder gefallen sind?

Steigende Inflation und steigende Zinsen

Knappheit an Energie, Rohstoffen und Fachkräften treiben die Preise derzeit in die Höhe. Das Geld auf dem Konto ist dadurch weniger wert. Um der Inflation entgegenzuwirken, hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins angehoben. Dadurch erhöhen sich auch die Zinsen für Immobilienkredite. Wer jetzt eine Immobilie kaufen möchte muss also tiefer in die Tasche greifen.

Im historischen Vergleich jedoch sind die Zinsen für die Immobilienfinanzierung immer noch günstig. Auf sinkende Preise von Immobilien zu warten, muss jetzt kein guter Ratschlag sein. Denn: steigt die Inflation weiter, könnte das auch zu weiteren Anhebungen der Zinsen führen.

Der richtige Kaufzeitpunkt könnte also genau jetzt sein. Dies ist jedoch von Region zu Region verschieden. Lassen Sie sich deshalb von einem lokalen Immobilienprofi zur aktuellen Entwicklung am Immobilienmarkt beraten.

Immobilienfinanzierung

Finanzierungsexperten betonen, dass Kaufwillige ihr Vorhaben nicht vom Zins abhängig machen sollen. Aber der Immobilienkauf sollte gut überlegt und vorbereitet sein. Bereits vor der Immobiliensuche sollten die Finanzierungsmöglichkeiten abgeklärt werden.

Dazu empfehlen die Experten eine hohe Tilgung von drei Prozent oder mehr, genügend Eigenkapital und eine lange Zinsfestschreibung. Dabei sollte nicht zu knapp kalkuliert werden. Schon ein relativ geringer Anstieg des Zinsniveaus kann die monatliche Belastung um mehrere hundert Euro erhöhen.

Immobilienkauf ist eine individuelle Frage

Ob sich also der Immobilienkauf lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Während in einigen Regionen Deutschlands die Preise für Immobilien noch steigen, hat sich die Nachfrage nach Immobilien in anderen schon halbiert.

Dazu kommt die individuelle Situation des Käufers. Wie viel Eigenkapital bringt er mit? Welche monatliche Tilgung kann er sich leisten? Von den gestiegenen Zinsen sollten sich Kaufwillige auch nach wie vor nicht verunsichern lassen.

In jeden Fall ist es sinnvoll, sich von einem lokalen Immobilienprofi und einem Finanzierungsexperten beraten zu lassen. Diese zeigen Ihnen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können und unterstützen Sie, die passenden eigenen vier Wände zu finden.

Sind Sie sich unsicher, ob sich ein Hauskauf jetzt lohnt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Aug

2022

Lohnt sich ein lebenslanges Wohnrecht?

Durch ein lebenslanges Wohnrecht kann man in einer Immobilie wohnen, ohne dass man sie besitzt oder dafür Miete zahlt. Das lohnt sich vor allem, wenn Sie Ihre Immobilie an Ihre Nachkommen verschenken oder sie verrenten möchten. Was Sie dabei beachten sollten, lesen Sie hier.

Steigende Preise in allen Bereichen, Verknappung von Wohnraum und eventuell noch Schulden auf dem Zettel: da fragen sich vor allem Ältere, wie sie sich absichern können, wenn sie Ihre Immobilie verkaufen. Das lebenslange Wohnrecht ist eine attraktive Lösung, die im Grundbuch verankert wird und eine große Sicherheit bietet. Haben Sie dieses Recht inne, dürfen Sie bis zu Ihrem Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben. Sollte der Eigentümer in dieser Zeit ein weiteres Mal wechseln – keine Sorge, das Wohnrecht ist an die Immobilie gebunden.

Wohnrecht bei Verrentung und Schenkung

Es kommt nicht selten vor, dass Eigentümer ihre Immobilie verschenken möchten, etwa an die eigenen Kinder. Auch in diesem Fall lässt sich ein Wohnrecht vereinbaren. Sollten Sie sich für eine Verrentung entscheiden, da Sie Ihr Haus lieber verkaufen wollen, können Sie sich ebenfalls ein Wohnrecht einräumen lassen. Geld aus dem Verkauf gibt es obendrein. Sie können es sich als einmalige Summe oder als monatliche Rente auszahlen lassen. Oder beides, denn es sind auch Varianten möglich.

Lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch

Damit Sie rechtlich abgesichert sind, muss und wird das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. So wird sichergestellt, dass es nicht entzogen oder gekündigt werden kann. Ein Rückforderungsrecht ist ebenfalls sinnvoll. Dies wird von Nutzen sein, wenn etwa derjenige, dem die Immobilie übertragen wurde, insolvent wird. Dann kann der frühere Eigentümer sie zurückfordern, so dass sie dann vor der Insolvenzvollstreckung geschützt ist.

Alternative Nießbrauchrecht

Wird ein Nießbrauchrecht vereinbart, kann die Immobilie über das Wohnrecht hinaus genutzt werden. Das heißt, dass der Nutzer sie wirtschaftlich nutzen kann, indem er sie ganz oder teilweise vermietet. Das ist von Vorteil, wenn er etwa pflegebedürftig wird und in ein Pflegeheim zieht oder aber seinen Lebensabend im Ausland verbringen möchte. Zu beachten ist hierbei, dass derjenige, der das Nießbrauchrecht innehat, für die anfallenden Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten zuständig ist.

Sie möchten wissen, ob ein lebenslanges Wohnrecht eine Option für Sie ist und was Sie dabei berücksichtigen müssen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Jul

2022

Scheidung: und wie machen wir das mit der Immobilienfinanzierung?

Hat man in den gemeinsamen Jahren eine Immobilie erworben, geschah das meist mit der Zuhilfenahme eines Kredits. Trennt man sich dann oder lässt sich scheiden, bevor das Zuhause abbezahlt ist, wird es schwierig. Wie soll es mit der Finanzierung weitergehen?

Derjenige, der den Kredit aufgenommen hat, haftet auch für die Rückzahlung. Haben also beide Partner den Kreditvertrag unterzeichnet, haften auch beide für die Rückzahlung. Für die Bank hat es keine Bedeutung, ob man zusammen oder voneinander getrennt lebt.

Auch, wer im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist, ist der Bank egal. Wer also auszieht und nicht im Grundbuch steht, muss ebenso die Raten weiterzahlen wie derjenige, der in der Immobilie wohnen bleibt. Daraus wird schnell eine doppelte Belastung, denn schließlich gilt es auch, für eine neue Bleibe die Miete zu zahlen.

Was ist eine Schuldhaftungsentlassung?

Es gibt eine Möglichkeit, sich von der Mithaftung befreien zu lassen: mit einer sogenannten Schuldhaftungsentlassung. Diese zu erreichen, ist allerdings nicht ganz einfach. Es muss sichergestellt werden, dass der verbleibende Kreditnehmer die restlichen Raten allein zahlen kann.

Vermeiden Sie die Zwangsversteigerung

Kann man sich nicht einigen oder will den Kredit nicht mehr zurückzahlen, droht eine Zwangsversteigerung. Das sollten Sie unbedingt umschiffen, denn bei einer solchen wird die Immobilie schnell zum Schnäppchen und Sie bekommen viel weniger Geld als Sie dachten. Auch können Sie nicht mitentscheiden, wer Ihre Immobilie kauft.

Verkaufen oder doch behalten?

Immer wieder kommt es vor, dass einer der beiden Ex-Partner in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchte. Das bedeutet, dass er den anderen auszahlen muss. Das und die Übernahme des Kredits sind allerdings schnell zu viel für eine Person. Daher entscheiden sich viele dann doch für den Verkauf. Damit wird dann die Restschuld getilgt und mit ein bisschen Glück bleibt noch etwas für den Neustart übrig. Da es bei einem Immobilienverkauf in der Scheidung viel zu klären gibt und neben Vermarktung und Besichtigungsmanagement noch so Einiges mehr auf das Ex-Paar zukommt, sollte ein lokaler Qualitätsmakler beauftragt werden, der das alles übernimmt.

An die Vorfälligkeitsentschädigung denken

Wird eine Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung verkauft und damit der Darlehensvertrag gekündigt, muss man der Bank eine Gebühr zahlen, und zwar die Vorfälligkeitsentschädigung. Deren Höhe richtet sich nach der Kredithöhe, den Konditionen, der Laufzeit und dem Zinssatz.

Sie befinden sich in der Scheidung und suchen die beste Lösung für Ihre gemeinsame Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Jul

2022

Mit welchen Nebenkosten muss ich rechnen, wenn ich eine Immobilie kaufe?

Trotz schwieriger Zeiten bleibt es für viele Wunsch Nr. 1: der Erwerb einer Immobilie. Dabei sollten Sie nicht nur auf den Preis von Haus, Wohnung oder Grundstück schauen. Es kommen weitere Kosten auf Sie zu, die von Beginn an einberechnet werden sollten. Es geht um die sogenannten Kaufnebenkosten.

Erst einmal sind es diverse Steuern und Gebühren, die etwa beim Notar oder bei der Grundbuchumschreibung anfallen. Denken Sie auch an die Grunderwerbsteuer, die mit dem Kauf einer Immobilie fällig wird. Wenn der Verkäufer nicht die ganze Maklerprovision zahlt, müssen Sie die Hälfte davon zahlen. Die genannten vier Posten entsprechen jeweils einem bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises.

Welche Höhe an Nebenkosten muss ich einplanen?

Die prozentuale Höhe der Nebenkosten ist ganz unterschiedlich. So fallen für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und den Grundbucheintrag etwa zwei Prozent des Kaufpreises an.

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Preises. Während sie in Bayern und Sachsen mit 3,5% momentan am günstigsten ist, ist sie in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland und Thüringen mit 6,5 Prozent am höchsten.

Die zwischen Makler und Kunde individuell vereinbarte Maklerprovision beträgt jeweils für Verkäufer und Käufer maximal 3,57 Prozent des Kaufpreises. Weitere Kosten, die zu den Kaufnebenkosten zählen, fallen etwa bei Modernisierung, Sanierung, Renovierung oder Umzug an.

Wie berechne ich die Kaufnebenkosten?

Pauschal können die Nebenkosten nicht berechnet werden. Liegt der Kaufpreis bei 200.000 Euro, können die Notar- und Grundbuchgebühren mit 4.000 Euro angesetzt werden. 13.000 Euro Grunderwerbsteuer kommen hinzu, wenn sie 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Kommt jetzt noch die Maklerprovision von 3,57 Prozent hinzu, müssen 7.140 Euro addiert werden. Summa summarum belaufen sich die Kaufnebenkosten in diesem Fall auf 24.140 Euro. Das entspricht 12,07 Prozent des Kaufpreises.

Kalkulieren Sie die Kaufnebenkosten immer mit ein

Steht etwa eine umfangreiche Sanierung der Immobilie an, können die Nebenkosten bis zu 20 Prozent des Kaufpreises betragen. Im genannten Beispiel bei einer Immobilie, die 200.000 Euro kostet, können die Kaufnebenkosten bei 40.000 Euro liegen. Da die Banken in der Regel verlangen, dass die Nebenkosten mit Eigenkapital gestemmt werden, schauen Sie vor der Kaufzusage also ganz genau hin, mit was sie rechnen müssen.

Sie suchen eine Immobilie, die in Ihrem finanziellen Rahmen liegt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern zu all Ihren Fragen.

Hinweise

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Jun

2022

Immobilienbewertung: darum besser mit Makler

Möchten Eigentümer eine Immobilie verkaufen oder vermieten, muss im Vorfeld der Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung ermittelt werden. Für Laien ist das jedoch professionell nicht machbar. Doch das hat Folgen. Welche sind das und warum ist eine professionelle Bewertung unbedingt notwendig?

Entscheiden sich Eigentümer gegen eine Immobilienbewertung durch einen Makler, liegt dass häufig daran, dass ohne Immobilienmakler verkauft werden soll. Warum? Oft geht es darum, Geld zu sparen oder man geht getreu dem Motto: „Selbst ist der Eigentümer“ davon aus, dass man es sicherlich auch allein hinbekommt.

Folgen einer fehlenden Wertermittlung durch einen Makler

Solche Eigentümer meinen, eine professionelle Immobilienbewertung bräuchte man nicht und lassen sich damit entweder Geld entgehen oder sorgen dafür, dass die Immobilie zum „Ladenhüter“ wird. Der Grund: fehlende Kenntnisse vom lokalen Immobilienmarkt und der reine Bezug auf eine Online-Bewertung, die lediglich zur preislichen Orientierung dient.

Diese beiden Aspekte führen zu einer falschen Vorstellung vom Immobilienwert. Zu hohe Angebotspreise schrecken Kaufinteressenten ab und verlängern so die Vermarktungszeit. Mit einem zu niedrig angesetzten Preis verkaufen Eigentümer unter Wert. Letzteres ist besonders dann ein Problem, wenn mit dem Verkaufserlös ein Darlehen getilgt werden muss oder die neue Immobilie und der Umzug finanziert werden soll.

Warum eine Online-Bewertung nicht zuverlässig genug ist

Bei einer Immobilienbewertung vom Qualitätsmakler wird die Immobilie auch vor Ort besichtigt. Das ist wichtig, da jede Immobilie individuell ist und der Wert auch vom Zustand und vielen anderen Faktoren abhängt. Das ist bei einer Immobilienbewertung im Internet nicht gegeben. Das Tool vergleicht lediglich anhand der Objektdaten die Verkaufspreise von ähnlichen Immobilien. Auf die individuellen Bewertungsfaktoren wird bei der Online-Bewertung nicht eingegangen.

Eine Immobilienbewertung unterliegt geprüften Richtlinien

Für die Immobilienbewertung gibt es gesetzliche Grundsätze, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgeschrieben sind. Darin sind alle drei Wertermittlungsverfahren und die jeweiligen Anwendungsbereiche genau aufgeführt. Außerdem ist die Berechnung des Immobilienwerts komplex.

Hier als Laie durchzublicken ist nur schwer möglich. Daher sind Eigentümer, auch wenn ohne Makler verkauft werden soll, auf dessen Markt- und Fachkenntnisse angewiesen. Ob es eine weitere Betreuung durch den Vermarktungsprofi geben soll, kann jeder nach einer individuellen Beratung selbst entscheiden.

Möchten Sie Immobilie professionell bewerten lassen. Kontaktieren Sie uns. Wir unterstützen Sie gern dabei.

Hinweise

Jun

2022

Immobilienbewertung: darum besser mit Makler

Folgen einer fehlenden Wertermittlung durch einen Makler

Warum eine Online-Bewertung nicht zuverlässig genug ist

Eine Immobilienbewertung unterliegt geprüften Richtlinien

Möchten Sie Immobilie professionell bewerten lassen. Kontaktieren Sie uns. Wir unterstützen Sie gern dabei.

Hinweise

Jun

2022

Immobilienerbe: Miterben auszahlen, was muss ich beachten?

Wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt hat, gibt es immer mehrere Möglichkeiten, mit dem Erbe umzugehen. Oft kann sich einer der Miterben vorstellen, die Immobilie als Alleineigentümer zu bewohnen. Eine schöne Lösung, denn das Haus oder die Wohnung bleibt so in der Familie. Nur: zum einen müssen sich alle einig sein und zum anderen müssen die anderen Mitglieder ausgezahlt werden. Kein Problem, ich habe was auf dem Konto, denkt sich so mancher. Aber ist es wirklich so einfach?

Vorneweg: wirklich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen diesem Wunsch zustimmen. Kommt es zur Auszahlung, entspricht die Anteilssumme dem aktuellen Marktwert. Und nicht jeder Miterbe hat Anspruch auf die Auszahlung. Ist das so, kann sein Erbteil verkauft werden.

Wichtig: vor der Auszahlung über den Wert informieren

Bevor es zu einer Auszahlung kommt, sollte der Wert der Immobilie von einem Sachverständigen oder einem regionalen Makler professionell ermittelt werden. Der Profi wird die Bewertung nach einem geprüften Verfahren vornehmen. In Frage kommen Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren er nutzt, ist von der Immobilie abhängig.

Von welchen Summen kann man ausgehen?

Natürlich kommt es immer auf die Art und den Wert der Immobilie an, wie hoch die Auszahlungssummen sind. Besteht gerade eine große Nachfrage bei einem geringen Angebot und dementsprechend hohen Preisen, kann der Wert sehr hoch sein. Wer kein dickes finanzielles Polster hat, kann die Summen eventuell über ein Darlehen stemmen. Wenn er denn eines bekommt.

Die Entscheidung vertraglich festhalten

Wenn sich alle geeinigt haben, dass es einen Alleineigentümer geben wird, der die Anderen auszahlt, muss alles in einem Auseinandersetzungsvertrag niedergeschrieben werden. Alle Bedingungen und Details der Auseinandersetzung, das heißt der Auflösung der Erbengemeinschaft, werden dort festgehalten.

Wer hat Vorteile von einer Auszahlung?

Profitiert man von hohen Freibeträgen und weiteren steuerlichen Begünstigungen, ist eine Auszahlung finanziell vorteilhaft. Für Erben, die mehr Erbschaftssteuern und geringere Freibeträge zahlen müssen, ist der Verkauf der Immobilie allerdings vorteilhafter als eine Auszahlung.

Ein regionaler Profimakler kann am besten sagen, ob sich die Auszahlung der Miterben lohnt oder ob man eher einen Verkauf in Betracht ziehen sollte, von dessen Erlös alle etwas haben. Ein Makler kann auch einen Erbrechtsexperten aus seiner Region empfehlen. Gibt es Streit oder Uneinigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft, kann er als Mediator zwischen den Parteien verhandeln und mit allen zusammen nach einer Lösung suchen. Fällt die Entscheidung für den Verkauf, wird er diesen Prozess als Vermarktungsprofi übernehmen.

Sie haben als Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt und wollen wissen, was diese wert ist? Fragen Sie uns – wir beraten Sie gern!

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Mai

2022

Erfahrungsbericht: Erbengemeinschaft auflösen

Eine Erbengemeinschaft aufzulösen ist nicht leicht – vor allem wenn mehrere Erben mit verschiedenen Interessen zusammenkommen, nicht leicht. Oft kommt es zu (gerichtlichen) Auseinandersetzungen. Auch noch Jahre später, wenn unbekannte Erben nicht berücksichtigt wurden. Christa K. erzählt uns ihre Erfahrung zum Umgang mit der Erbengemeinschaft, die sich nach dem Tod ihres Vaters bildete.

Mein Vater, den ich immer noch schmerzlich vermisse, verstarb vor einiger Zeit. Meine Mutter war bereits vor fünf Jahren von uns gegangen. Das kleine Mehrfamilienhaus, in dem meine Eltern als Eigentümer im Grundbuch standen, wurde nun weitervererbt. Zu Lebzeiten bewohnten sie selbst eine der Wohnungen. Die restlichen drei wurden vermietet. Da ich wusste, dass ich keine Schulden erben würde, nahm ich das Erbe an.

Viele Herausforderungen und offene Fragen

Dass ich Erbschaftssteuer zahlen musste, war mir bewusst. Doch als mein Bescheid für die Zahlung der Erbschaftssteuer schließlich ankam, fiel ich aus allen Wolken. Ich sollte trotz meines hohen Freibetrags mehr als 700.000 Euro an das Finanzamt überweisen. Geld, das ich nicht sofort zahlen konnte. Zudem erbte ich das Haus nicht allein. Um die Auseinandersetzung zu beginnen, traten ich und die anderen Erben in Kontakt. Dabei traf ich auch auf Verwandte, die ich fast nie zu Gesicht bekam.

Es dauerte nicht lange bis der erste Streit ausbrach. Mehr als einer wollte Alleineigentümer werden, um das Haus entweder zu verkaufen, zu vermieten oder selbst zu nutzen. Die Hauptfrage war also: was soll aus dem Haus meiner Eltern werden? Dieser Frage konnten wir aber erst nachgehen, nachdem klar war, dass wirklich alle Erben beisammen waren. Genau in diesem Punkt waren wir uns unsicher.

Die Suche nach den Unbekannten

Daher recherchierten wir, baten das Nachlassgericht weitere Erben zu ermitteln und entschlossen letztendlich einen Erbenermittler zu beauftragen. Das Ergebnis der Suche war besonders für mich sehr überraschend. Ich hatte einen älteren Halbbruder. Mit dieser Erkenntnis kamen viele Fragen und ein Mix an Emotionen bei mir auf. Doch bevor ich mich damit richtig befassen konnte, musste zuerst der Nachlass endgültig geregelt werden.

Eine einvernehmliche Lösung finden

Als vollständige Gemeinschaft wendeten wir uns nun wieder der Hauptfrage zu: Wer bekommt das Haus und was wird daraus? Damit wir diese Entscheidung ohne großen Familienzoff treffen konnten, beschlossen wir, uns gemeinsam auf einen Makler zu einigen, der uns unterstützen sollte.

Nach einer ausführlichen Beratung mit dem Makler und einigen Tagen Bedenkzeit, saßen wir wieder zusammen und trafen eine gemeinsame Entscheidung. Mein Onkel wurde Alleineigentümer und vermietete die Immobilie weiter. Die anderen Erbanteile zahlte er aus. So konnte ich die Erbschaftssteuer begleichen. Meine Tante zog in die Wohnung meiner Eltern. Am Ende war ich froh und stolz, dass wir die Sache ohne großen Familienzwist abschließen konnten. Auch wenn unsere Diskussionen ab und an etwas lauter ausfielen. Letztlich bin ich froh, dass eine fachkundige und vor allem unparteiische Person bei der Auseinandersetzung dabei gewesen ist. Mit meinem neuen großen Bruder treffe ich mich bis heute regelmäßig.

Haben Sie eine Immobilie geerbt und wissen nicht was damit passieren soll? Dann kontaktieren Sie uns. Wir unterstützen Sie gern.

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